Чому Санкт-Петербург спотворюють багатоповерхівками?

Багатоповерхова панельна забудова є наслідком економічної і соціально-політичної ситуації в Росії.

Вартість квадратного метра житла в Москві і Петербурзі є невиправдано високою. У Німеччині, наприклад, квадратний метр коштує в 3-4, а то і 5 разів дешевше при істотних відмінностях у рівні та якості життя, стан екології, якість будівництва. Такої штучно завищений рівень цін в обох російських столицях став результатом низки чинників:

- міська влада свого часу зробили умовою надання ділянок і дозволу на будівництво виділення в новому побудованому будинку «частки міста » - 10-20-30% квартир передавалося міському уряду, які влади розподіляли серед черговиків. Влада вирішила житлову проблему частини городян за рахунок інших городян, присвоївши собі заслугу у вирішенні житлової проблеми. Зараз ця практика вже не застосовується, однак, вона накрутила ціни на житло;

- на забудовниківперекладена вартість підключення до мереж - електро-, водопостачання і т. п., - що забудовник в свою чергу перекладає на покупця і включає у вартість житла, хоча в нормальних країнах таке підключення здійснюють міська влада за рахунок свого бюджету, тобто податків, і воно вже не впливає на ринкову ціну житла;

- Москва і Петербург щорічно зростають за рахунок міграційних потоків: не знаходячи роботу в своїх містах і регіонах, де немає нормальних умов для бізнесу і регіональної економіки (в силу міжбюджетних відносин, монополізації економіки і зменшенні частки приватного сектора до 30%), все більше росіян переїжджають в столиці в пошуках роботи, що збільшує і попит на житло;

- за відсутності в Росії інших вигідних об’єктів вкладень на тлі зростання в попередні роки нафтодоларів житловий ринок став інвестиційно привабливим - квартири в столицях набувають розбагатіли самі жителі столиць, а також багато людей з регіонів. Квартири купують поверхами, щоб здавати в оренду, а також для того, щоб пізніше перепродати на вирослаціні. Ця ситуація також сильно посприяла зростанню цін на столичну нерухомість.

Вартість квадратного метра в Москві і Петербурзі визначається в першу чергу районом і тільки потім якістю проекту. При більш низькій собівартості панельної багатоповерхівки ринкова ціна нової квартири в ній буде не набагато нижче, наприклад, монолітною. Собівартість «панелі» в Москві в залежності від ділянки становить близько 15-20 тис. руб./Кв. м без обробки, ринкова ціна в 4-5 разів вище. У регіонах Європейської частини «панель» обходиться забудовнику в 10-15 тис. «Моноліт» ж в Москві обходиться в 25-30 тис.

Така низька собівартість виходить тільки у великих забудовників, які мають власне панельне виробництво (домобудівний комбінат), а також майже весь ланцюжок виробництва будматеріалів (бетонні вузли, щебеневі кар’єри, деревообробні та скляні виробництва, іноді навіть власне виробництво ліфтів, містять власний великий парк будівельної техніки тощо.). Місту вигідно мати 3-4-5 «придворних» забудовника і вирішувати з нимивсі проблеми, нав’язуючи їм свої умови, ніж заохочувати конкуренцію і спілкуватися з масою забудовників, які до того ж будуть збивати ціни і заради яких треба метушитися. З «придворними» простіше вирішуються і всі корупційні схеми.

Великому забудовнику вигідно брати великі ділянки (буквально полями) і методично забудовувати їх, завантажуючи всі свої величезні потужності. Тут не до історико-ландшафтних красивостей і архітектурних новацій. До того ж стандартний проект скорочує термін узгоджень.

Тому, до речі, так мало і громадських просторів в наших містах - з кожного метра городскоой площі влада хоче “вибити” по максимуму, а всякі там невеликі міські стадіони, басейни та ін. - це все витрати, які влади нічого дають натомість.

Чистий прибуток у забудовника виникає приблизно з 9-10го поверху - все, що нижче, повинно йти в ціну, але ринок навіть в столицях не гумовий і визначається попитом. Забудова в 3-4-5 поверхів - це для історичного Центру і точково, як, наприклад, Остоженка або Патріарших ставках в Москві. Але там іціни йдуть вже на десятки тисяч доларів за метр. Очевидно, що це не для масового будівництва.

Додаткова економія - і прибуток - виходить у забудовника за рахунок виключення з проекту під пристойними приводами об’єктів соціальної інфраструктури - шкіл, дитсадків, поліклінік і т. д. Парковки - по стандартам 1970х, коли і машин-то було в рази менше. Тому панельна забудова в уже сформованих районах з розвинутою інженерною, транспортною та соціальною інфраструктурою - це найвигідніший для забудовника варіант.

Практично ніхто з великих забудовників не використовує власні гроші для будівництва - це банківські позики і кошти майбутніх мешканців, які починають збирати на етапі котловану. В цьому випадку квартиру можна придбати дешевше - із завершенням будівництва ціна істотно зросте. Але навіть на початковому етапі будівництва (узгодження проекту, підключень - 1-2 роки) і особливо на котлован потрібні дуже великі кошти. Наприклад, котлован - це приблизно 30% собівартості всього будинку. Банки не дадуть великі кредитиНевеликим компаніям.

Ось і виходить ланцюжок: напружені ціни для вирішення міських проблем за рахунок “середнього класу”, великі витрати на будівництво, які можуть потягнути тільки великі будівельні компанії, яким потрібні великі обсяги будівництва, які можна отримати тільки за рахунок багатоповерхового панельного будівництва.

Крім того, ніде, ні в одному з російських міст, головний архітектор не є тим чиновником, який визначає, що будувати.

“Красивий” і “затишний” - це коли для людей, які мають можливість змінювати свою владу.

Сама по собі панельна забудова в містах в сучасних умовах, напевно, неминуча. Але проблема в іншому - в тому, що “панеллю” забудовуються склалися райони Москви і Петербурга, а не тільки нові, на околицях. “Панель” витіснила малоповерхову забудову, і це результат не демографії, а економічної політики, коли з будівництва треба зібрати рясний фінансовий урожай і вичавити з невеликих доходів основної маси населення максімумм коштів.

Факт перевищення ціни панельноїзабудови в Росії над малоповерхової непанельной в Європі - це наслідок економічної політики.

Продавши квартиру в Москві або Пітері, можна купити 2-3 пристойних об’єкта житла в Європі - в одному жити, інші здавати в оренду. Ось такі у нас реалії.

Думки користувачів інтернету




ЩЕ ПОЧИТАТИ